Análise Profissional de Contratos de Locação: Riscos e Armadilhas, sonho ou pesadelo??

 

Um contrato de locação é um documento fundamental que estabelece as regras, direitos e obrigações tanto do locador (proprietário) quanto do locatário (inquilino). 

Contudo, a ausência de uma análise profissional desse contrato por parte de um advogado especializado, pode expor ambas as partes a diversas armadilhas e riscos, transformando o que deveria ser uma relação segura em uma fonte de problemas financeiros e jurídicos.

A locação de imóveis no Brasil é regulada principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), e subsidiariamente pelo Código Civil.

 O Código de Defesa do Consumidor (CDC) também pode ser aplicado em alguns casos. Um contrato sem análise profissional pode desrespeitar essas leis, tornando suas cláusulas nulas ou até o contrato inteiro passível de ser declarado inválido. Isso inclui, por exemplo, não observar a proteção da Lei do Inquilinato, que não se aplica a todos os tipos de locação.

E quais são as principais armadilhas e riscos da falta de análise profissional de um Contrato de Locação?

 Cláusulas Abusivas e Desequilibradas impostas em muitos contratos de aluguel que extrapolam a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) ou colocam uma das partes em desvantagem excessiva.

 Essas são as chamadas cláusulas abusivas, que podem ser nulas de pleno direito e passíveis de questionamento judicial ou extrajudicial. Sem uma análise jurídica, o locador ou locatário pode concordar com termos injustos sem saber.

 E quais são alguns exemplos de cláusulas Abusivas? 

• Cláusula que preveja a Renúncia a direitos previstos em lei:  Cláusulas que forçam o inquilino a abrir mão de direitos garantidos pela Lei do Inquilinato, como o prazo mínimo para devolução da caução ou a rescisão antecipada mediante aviso prévio, são inválidas. A renúncia ao direito de revisão do aluguel também é nula.

• Cláusula que preveja a aplicação de Multas desproporcionais: É comum encontrar multas muito acima do razoável para rescisão antecipada ou inadimplência. A lei permite multas, mas elas devem ser proporcionais ao tempo restante do contrato e não serem excessivas (por exemplo, multas de 3 a 6 meses de aluguel podem ser consideradas abusivas).

• Cláusula que preveja a responsabilidade excessiva por reparos: Obrigar o inquilino a arcar com reformas estruturais ou problemas decorrentes do desgaste natural do imóvel é abusivo, pois a Lei do Inquilinato estabelece que o locatário é responsável apenas pela manutenção e pequenos reparos, enquanto o locador arca com as despesas estruturais.

• Cláusula que preveja a imposição de seguro sem escolha ou de mais de uma garantia: Determinar que o inquilino contrate um seguro específico ou exigir mais de uma modalidade de garantia (como fiador e caução simultaneamente) é proibido pela lei.

• Imposição de despesas do locador ao inquilino: Custos como impostos (IPTU, embora possa ser repassado), taxas de administração imobiliária e manutenção estrutural são, via de regra, de responsabilidade do locador. A tentativa de transferi-los integralmente ao locatário pode ser considerada abusiva, acaso não tenha sido pactuada entre ambas as partes.

• Renovação contratual automática sem consentimento da parte: Prever a renovação automática sem a anuência do inquilino pode ser abusivo, limitando sua liberdade de decisão.

• Reajuste do aluguel: A falta de previsão de índice de reajuste (como IGP-M ou IPCA) e sua expressa periodicidade pode levar a prejuízos financeiros para o locador ou a cobranças indevidas para o locatário.

• Garantias locatícias: A não exigência de uma garantia adequada (caução, fiador, seguro fiança, título de capitalização) ou sua má formalização dificulta a cobrança em caso de inadimplência.

• Inventário/Vistoria do imóvel: A ausência de um laudo de vistoria detalhado (com fotos e descrição) no início da locação pode gerar disputas sobre o estado do imóvel ao final do contrato.

• Prazos de ocupação e renovação: Ignorar os prazos de ocupação, como o início efetivo do contrato, além das regras de renovação pode gerar instabilidade e surpresas.

Ignorar o regimento interno do Condomínio: A cada dia mais temos a ocupação do solo num convivo social compartilhado, os apartamentos e condomínios fechados. 

Atentar-se ao contrato de locação, e não estar a par do Regimento Interno de convivência é erro grave que ocasiona, pelo desconhecimento do inquilino novo, diversas multas e dissabores, vale a pena indicar como leitura obrigatória para convívio social adequado entre partes.

Cláusula que permita ou não sublocar parte do espaço alugado: esta também é uma prática utilizada no mundo comercial, porém, se for denunciada pelo locador, o inquilino pode ser penalizado com multa além da rescisão de seu contrato por justo motivo.

Da elaboração de um contrato atendendo a requisitos mínimos, subentende-se que haverá segurança jurídica e equilíbrio contratual naquela relação entre partes.

Importante frisar que um contrato mal redigido, com termos genéricos ou linguagem confusa, pode gerar interpretações diferentes e abrir espaço para conflitos e disputas judiciais. A clareza é essencial para que ambas as partes compreendam suas obrigações e direitos, evitando surpresas desagradáveis.

Portanto, um contrato de locação, quando bem elaborado, com oportunidade de ser discutido e equilibras a vontade dos envolvidos, chamamos contrato bilateral, sendo certo que analisado por um profissional habilitado e qualificado, serve como uma "blindagem" real, protegendo os direitos e interesses de locadores e locatários.

Ignorar essa etapa crucial para economizar com custos jurídicos pode resultar em um pesadelo financeiro e jurídico e em problemas muito maiores do que o valor de uma consulta jurídica inicial.

 Busque evitar tais surpresas, garanta segurança jurídica e se proteja nas locações contra fraudes, assegure-se que o contrato seja justo e equilibrado em conformidade com a legislação em vigor. Conheça nosso trabalho de análise de risco preventiva em contratos e demais que ajudam a assegurar equilíbrio.