COMPREI UM IMÓVEL COM CONTRATO DE GAVETA E AGORA?

Introdução

Nesta semana, recebi um pedido de ajuda de uma leitora.

Ela informava que comprou um imóvel de um amigo, que por atrasos nas prestações de financiamento estava em risco de perder, entendeu ser uma oportunidade e firmou um contrato de gaveta diretamente com o titular do financiamento “sem regularizar junto ao Banco instituidor” assumindo as prestações.

Passado certo tempo, terminou de pagar e agora não sabe como conseguir a escritura do imóvel em seu nome.

Quero abordar este tema com mais leitores, pois é muito recorrente as pessoas adquirirem imóvel entre particulares e não realizarem os trâmites de segurança jurídica corretos.

 

O que é um contrato de gaveta?

Comprar um imóvel com "contrato de gaveta" significa que a transação não foi registrada oficialmente no cartório de registro de imóveis, o que pode gerar riscos e problemas futuros.

É crucial regularizar a situação para garantir a segurança da compra e evitar problemas como a venda do mesmo imóvel para terceiros ou a dificuldade na transmissão por herança.

Apesar de não ser a forma indicada para a aquisição de imóvel, em razão dos inúmeros riscos inerentes à operação, é uma prática comum de mercado.

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Riscos e problemas comuns do contrato de gaveta

Problemas como morte do vendedor, deixando herdeiros, situação matrimonial indefinida, dívidas do vendedor com terceiros, entre outras, podem atingir o imóvel adquirido com este tipo de contrato.

Não há “publicidade e conhecimento públicos” que esta venda ocorreu, prejudicando o comprador do bem, após ter muitas vezes pago as prestações em nome do vendedor, tendo a posse do imóvel, sem ter em seu nome a propriedade.

Mas o que significa essa expressão “contrato de gaveta?”

É um acordo informal entre comprador e vendedor, sem registro público, onde o comprador assume as obrigações do vendedor, como o pagamento de um financiamento, mas a propriedade do imóvel não é transferida oficialmente.

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Justificativas e consequências da prática

As justificativas podem ser as mais variadas: score não aprovado pelo Banco, ver uma oportunidade de comprar um imóvel com valor mais baixo, sem comprovar toda a renda, ajudar alguém para que não perca a propriedade.

Porém, esta prática tem riscos que, identificados como oportunidade e facilidade, podem se tornar um transtorno no futuro.

Infelizmente, os efeitos jurídicos produzidos com a celebração desse contrato são duvidosos e de pouca valia técnica.

Por isso, é bastante comum que ele seja objeto de litígios judiciais pelo proprietário registral, já que, por força de lei, ele ainda mantém vínculos com o imóvel.

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Problemas jurídicos frequentes

Nessa situação, por exemplo, o proprietário registral poderá alienar o bem a terceiros e este poderá ser penhorado em casos de dívidas do primeiro.

Além disso, se ele falecer, o imóvel poderá ser incluído no inventário por seus herdeiros, seja pelo desconhecimento da transação anterior, seja pela má-fé e, via de consequência, poderá ser transmitido aos seus herdeiros.

No caso do presente artigo, na compra de um imóvel através do contrato de gaveta, mas que já havia sido vendido da mesma forma, é possível, sim, que o último comprador consiga registrar o imóvel diretamente em seu nome, sem que seja necessário o registro do bem em nome do vendedor (contrato de gaveta), desde que haja anuência do proprietário formal, isto é, daquele que consta na matrícula do imóvel.

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Riscos extras e disputas

As dívidas contraídas por motivos outros podem se transformar em uma ação de execução e poderão atingir este imóvel que está envolvido com o nome do vendedor, ou ser objeto de disputa familiar entre ex-cônjuges.

São muitos os riscos:

• Falta de segurança jurídica: O contrato não tem validade perante terceiros (bancos, credores), podendo gerar disputas judiciais.

• Vulnerabilidade em caso de litígio: Se houver problemas, como disputas de herança ou dívidas, o comprador pode ter dificuldades em comprovar seus direitos.

• Possibilidade de fraude: O vendedor pode vender o imóvel para outras pessoas, mesmo após o "contrato de gaveta".

• Impossibilidade de garantir a posse: A ausência de registro pode levar à perda do imóvel ou dificuldades em reivindicar a posse.

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Como regularizar o contrato de gaveta após o pagamento?

Para responder à leitora e trazer conhecimento aos demais leitores, como regularizar este contrato?

Se já finalizados os pagamentos junto ao Banco, o ideal é que o vendedor obtenha a Carta de quitação, para levar ao cartório de imóveis para proceder à averbação da quitação do financiamento, tornando-o proprietário pleno do imóvel.

Com a averbação que indica que o imóvel foi quitado, o financiamento passa a ser 100% do vendedor, que poderá lavrar escritura para regularizar a venda realizada pelo contrato não registrado.

Assim, o comprador daquele contrato poderá ter escritura definitiva no seu nome.

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Impostos e registros necessários

Importante esclarecer que, para tanto, além dos emolumentos, é necessário recolher o ITBI – Imposto de Transmissão Inter Vivos.

A escritura sozinha não tem efeito perante todos, porque necessita que essa venda faça parte de um histórico tabular, chamado matrícula imobiliária.

Esta matrícula é o registro desde a origem daquele imóvel, que tem todo o histórico por data e ano, sendo o documento que protege contra terceiros, após a averbação da venda.

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Possibilidades para obter a escritura definitiva

Então, quais as orientações após quitar seu contrato de gaveta para obter a tão sonhada Escritura e registro em favor do comprador?

Existem possibilidades que devem ser analisadas caso a caso, a partir dos documentos existentes tais como:

1. Regularização extrajudicial: Em contato com o vendedor para formalizar a compra através de escritura pública e registro no cartório de imóveis.

2. Notificação extrajudicial: Caso o contato direto não seja possível, enviar uma notificação extrajudicial para o vendedor, informando a situação e solicitando a regularização.

3. Ação judicial: Se as tentativas de contato e notificação extrajudicial não surtirem efeito, buscar orientação jurídica para ingressar com uma ação judicial, como a adjudicação compulsória ou a usucapião.

4. Usucapião Judicial/Extrajudicial: Com o tempo de moradia, comprovando-se alguns requisitos da lei, é possível propor usucapião do imóvel, em caso de não localização do vendedor, ou situações adversas que um advogado especialista poderá indicar.

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Conclusão

Concluindo, antes de aceitar um contrato que não envolva o banco que instituiu o financiamento, e para fins de regularizar a propriedade, busque apoio jurídico adequado e qualificado de um advogado especialista para evitar transtornos e até a perda de seu investimento com tal aquisição.

A regularização do imóvel, através da obtenção da escritura e do devido registro, é fundamental para garantir a segurança jurídica e a tranquilidade do comprador.

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